摘要：“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，在定位国际旅游岛之后，很多人用这样一句话来 形容海南楼市。但在专家看来，海南国际旅游岛的定位对房地产的带动没有想象的那么大。“没有国际旅游岛的定位，海南的房地产市场也不差。”      

一方面是因为海南拥有比较独特的海景资源，另一方面，随着国内G D P快速增长、人民生活水平的提高，国内也需要有一个如夏威夷般的“度假天堂”，而拥有一线海景资源的海南岛恰好具备了这种条件。这也是国内品牌开发商的共识。   

在产品设计方面，海南与北上广有什么不同？  

从产品定位来看，北上广房地产项目更多以长期居住为主，而海南更多以休闲度假为主。海南的产品设计尽量把人的活动范围和视线集中在外围，如阳台留足面积，给入住者更多观海及呼吸新鲜空气的空间。  

海南官方数据显示，海南的房子70%是岛外人士购买，但从我们调查的数据来看，远远高于这个数据。 

是的，海南90%的房子都是岛外人士买的，除了旅游度假客以外，投资客也占相当一部分。也可以这么说，旅游度假客和投资客是海南岛购房主流群体。只不过，近一年在宏观调控重压下，投资客逐渐在减少。  

国际旅游岛概念出来后，海南的房价翻了好几倍，会不会出现上世纪90年代的楼市泡沫？  

专家认为不可能会。毕竟海南政府和开发商都有一定的经验。海南在建项目，很难说有泡沫。国际旅游岛概念出来以前，一些定位和售价较低的项目，销售价格现在也没有高到哪里去，而品牌开发商新建的项目，在建筑成本增加的情况下，也很难有高利润。  

限购政策对海南楼市有多大影响？  

对海南房地产多少有点影响，但不是很大。因为，海南的房地产项目定位以旅游度假为主，资金雄厚的人，不管房子有多贵，只要喜欢还是会去买。   

目前，海南的房价普遍在1-2万元/平方米，三亚、陵水高达5万元/平方米以上。你个人认为，海南房价高吗？  

卖得出去就不高。   

海南降价不一定是最好出路   

从陵水板块来看，呈现出房企“群雄争霸、各占一方”的局面，这种现象会不会限制海南未来的发展？ 

这要靠政府了。如果有政府、各界协会、开发商等，各自分担角色来为整体的配套做一些贡献，不仅会促进海南房地产业的发展，还会大大促进整个海南经济的发展。  

目前，海南的房地产市场竞争会不会比北上广更大？  

是的，目前，北上广等地的房企已经涌向海南了，在可开发住宅用地有限的情况下，尤其是拥有海景等稀缺资源的地块，更是有限的。所以，开发商在拿地环节就有较大的竞争。其次，在开发产品方面，由于都是大盘开发，难免会同质化，如何做到更有特色也很考验开发商。  

在竞争激烈的现状下，降价是较好的出路吗？  

不见得。如果在广州，只要降价立刻就有人买，即使不住，买来投资也好。但在海南，降价了不见得就有人买，主要是因为购房群体的特殊性，喜欢海南房子的人不管价格如何都会买，不喜欢的人，即使房价再降还是不会买。   

在国际旅游岛的带动下，你如何看待海南未来房地产的发展？  

海南楼市事中国经济的晴雨表，海南市场好，中国经济就好。在这种情况下，一些拥有稀缺资源的项目将会有较大的发展前景。   

海南是一个没有产业的城市。有人说，一个没有任何产业的城市是很危险的。你有怎样的建议？

海大源认为，可以引进一些主题游乐场等，如夏威夷岛、奥兰多等。奥兰多已经建立70个主题公园，现在还在不停地开发，包括影城等。还可以发展一些博彩业，与慈善、公益结合起来经营。同时还可以充分利用海岸资源，开发一些水上运动项目，如风帆冲浪，发展游艇经济也是海南的优势。另外，还可以发展一些会展产业等。此外，引进一些高新产业，吸引人长期居住下去。   

海南的产品设计尽量把人的活动范围和视线集中在外围，如阳台留足面积，给入住者更多观海的空间。

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1.旅游房地产的内容     

1.1旅游房地产的概念旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，随着度假旅游的兴起而旅游房地产运营而生。 

所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。     

1.2目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态： 

一是分时度假（时权酒店），客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权；二是产权酒店，产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定的投资回报(北京的金色假日产权酒店、快乐无穷大等)；三是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权（高尔夫、登山、滑雪运动度假村等）；四是房地产大盘或者新城区项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。     

1.3旅游房地产是由旅游+房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产与传统房地产开发相比，它有自己本身的特点：一、这类项目常年居住的不多，因其产业是依靠旅游而发展的，所以，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡，其后期的物业管理 则成为一个难点； 二、由于物业性质不同传统房地产，这类项目提供的服务也不一样，如餐饮、清洁等不同于普通小区；三、由于服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求大面积，而配套设施则成为这类项目的重点，对外部环境的设计也讲究得多。

2.我国的旅游房地产 

2.1发展平台。

中国的旅游房地产业在20世纪八九十年代萌芽，沿海经济发达地区抢得先机，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，投向旅游房地产开发。这为已经日趋饱和的传统住宅领域寻找到了一个新的突破口。  

如今，我国的旅游房地产概念已经浮出了水面，市场运营已初露端倪，而且发展潜力巨大。同时，国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。 2.2经济基础近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业在经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光掠影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远离喧嚣的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。    

2.3发展前景。人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。 

2.4面对旅游房产业如此巨的大发展空间，各地房地产业和旅游业应该发挥本地的风景优势，以及结合其本身的文化、经济、交通、区域发展等诸多有利条件来大力发展旅游房地产业。在发展旅游房地产业的同时我们也要保持一定的理性，以至于不让风景旅游区受到损坏和破坏。   

3.海南旅游房地产的发展现状

3.1首先，从区域经济特色看，三亚的旅游业是支柱产业，据统计数据表明，近几年来，强调“健康、生态、美丽”的三亚旅游正成为斐声国内外的品牌，使三亚扩大了开放度。每年三亚市旅游定点饭店接待中外游客均在350万人次以上，每年旅游总收入达40亿元，由此带动三亚房地产投资强劲增长，目前，三亚已拥有旅游饭店138家，其中五星、四星级或相当星级的酒店有38家。正是由于旅游业的飞速发展使得各类投资者看好投资三亚楼市，而投资者的涌入又进一步带动了三亚旅游业的发展，形成双向互动。    

3.2其次，从购房信息群体看，据当地开发商介绍，外地购房者占有绝对比例，约占楼盘客户的7成以上，并且多数为二次甚至多次置业者，其中多数是北方人，近一两年来，来自四川、成都、昆明、贵阳等地的购房者有逐年增加的迹象，正成为三亚楼市的又一生力军。特别是一些临海小区，记者在三亚采访期间，正值当地旅游淡季，在一些已入住的小区内，据物管人员告诉记者，目前多数已售住房空置，而到了每年十月以后，就会有大量业主到此“度假”。    

3.3从收入方面看，早年购房者，以高收入群体及商界成功人士为主，由此也造成早期“豪宅开发热”，最终使得部分高档住房滞销，某些2001年开发的高端产品目前还处于消化阶段。而目前的购房群体，除高收入者外，外地退休人员和中高收入群体成为重要的组成部分。这类购房者的出现，使得三亚商品房结构有所变化，百平方米以下的中小户型成为销售主流，占市场比例的一半以上。通过旅游认识三亚，最终成为三亚楼市客户，也由此凸显该地区旅游品牌的成功打造。 

3.4海南的旅游房地产发展，在经历最初的摸索阶段后，目目前正在从单一型的旅游房地产业逐步过渡到综合性、外向型、多元化的产业模式，由单一的进旅游地商住消费，逐步向消费者以旅游、度假、投资等为目的的并最终产生购买行为的房地产物业开发、营销等多种形式的发展。如景区住宅、风景名胜度假村、时权酒店、产权酒店、养老型酒店、高尔夫度假村等多类型的旅游地产，目前正在海南全面发展。    

4.海南发展旅游房地产的可能性 

4.1环境优势持续支撑 

这是从不同角度所分析的海南旅游房地产的生命力所在，并且随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和认知，这种来自全国乃至港澳地区的支撑将更加的稳固。而此次宏观调控恰成为海南旅游房地产的“镇沸剂”和价格的“试金石”。宏观调控使海南旅游房地产，最大程度地避免了房价大起大落，非常利于购房者，也促进了海南旅游房地产健康稳定可持续发展。 

4.2真实需求支撑 

此次宏观调控与上个世纪90年代背景不同。经过30年改革开放后的中国，国家经济基础发生了本质的变化，对房地产形成有利的支撑。据国家发改委公布的1—7月份的数字显示，除深圳、东莞等少数城市房价与去年高峰时期(这一时期的房价属于不正常的阶段，在此不加论述)出现较深跌幅外，尚难找到全国房价出现大跌的数据支持。尽管国内房地产市场观望气氛浓郁，成交量缩减，但是海口房地产仍呈上涨局面。国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，海口新建住房销售价格同比上涨16.5%，居全国首位。可见，海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛； 

4.3城镇化支撑

中国工业化、现代化的建设，必然伴随这城镇化的过程，而中国城镇化的进程方兴未艾，推动海南旅游房地产健康发展。中国自身内需的巨大潜力尚未完全释放，从我国巨额的储蓄存款余额可略见一斑。 

4.4国家战略支撑 

中国政府“保增长，控通胀”政策的调整，使国民经济中重要的支柱产业——房地产业获得新的发展机遇。房地产业在国民经济地位突出，因而必然是宏观调控的重要行业，，但是如何调控，调控到什么程度，都要围绕国家宏观经济目标的实现来考虑。如果要实现经济的平稳增长，房地产业就不应该压得太低，应有适度增长为宜。9月15日，中国人民银行采取了6年来的首次降息行动，并下调了除五大银行和邮政储蓄银行之外的金融机构存款准备金率，还将5年以下期限的个人住房公积金贷款利率下调了18个基点。这是一个明显的政策放松信号，非常利于减轻购房人的负担。中央决策者致力保持经济平稳较快持续增长，对房地产行业来说，无疑是一个政策松动的利好消息。 

4.5资本市场财富效应的支撑 

资本市场的调整，将助推旅游房地产业发展。今年以来，上证指数从6000点跌至2000点，跌幅达到60%以上，这在全世界都是少见的。这与中国经济基本面形成强烈反差。进入本世纪，中国经济持续高增长，实现了从总体小康到全面小康的跨越，如何消除虚拟经济与实体经济的“剪刀差”，切实维护广大股民的切身利益，政府必要的调控是资本市场健康发展的基石和保障，是建设和谐社会的重要之举。

作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。          

海南经过20