海南省自由贸易试验区房地产项目的投资建设项目立项报告撰写要点！
海南省自由贸易试验区房地产项目的投资建设项目立项报告目录
第一部分：项目概况
一、项目的名称
二、项目的背景
三、项目位置
四、项目现状
五、周边配套
六、项目权属及法定手续
七、项目规划控制要求
第二部分：市场分析及建议
一、该区域海南省土地市场分析
二、该区域海南省房地产市场分析
三、项目可比性楼盘分析
第三部分：投资收益分析
一、收入预测
二、成本预测
三、税务分析
四、利润指标测算
五、敏感性分析
第四部分：投资结论与建议
第五部分：其他应特别注意的问题
海南省自由贸易试验区房地产项目的投资建设项目立项报告
第一部分：项目概况
一、海南省自由贸易试验区房地产项目的投资建设项目立项报告项目的名称
目的：暂命名，仅为在项目投资前期阶段统一称呼，避免在不同部门之间出现多个不同名称而造成的不必要的误解。
内容及要求：可以从项目的地理位置、规模、背景等方面提炼，要求“简单、清晰、易记、区别性、代表性”
二、海南省自由贸易试验区房地产项目的投资建设项目立项报告项目的背景
目的：让决策者了解该项目信息的来源，并结合经验对其可能性进行初步判断。
内容及要求：项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、文化园、海南省政府重点工程等；项目信息来源，如：报纸、网络、海南省政府推介、企业直介、中介推荐等；合作方基本情况；可供选择的合作方式；主要合作条件（包括：报价、对方一定能够提供正规税务发票额）；其他需要特别说明的重大事项。
三、项目位置
目的：使决策者在未至现场的情形下对项目位置有一直观感受。
内容及要求：项目所处海南省地理位置、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
附图：项目在海南省的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心该区域办公/商务/海南省政府的关系）。
四、项目现状
目的：使决策者在未至现场的情形下对项目地块有一直观感受。
内容及要求：项目地块四周范围、地势、地面现状等。
附图：宗地图；现状照片，要求“地块本身照片不少于2张，地块各方向照片不少于1张，以及对本项目影响较大的自然、建筑等因素的照片”。
五、周边配套
目的：了解项目地块的成熟度。
内容及要求：交通（公共交通、道路交通）、教育（大中小学及教育质量情况）、医疗、购物、休闲娱乐、银行等。
附图：重要配套设施照片
六、项目权属及法定手续
目的：为决策者初步判断项目的合法性及后期手续的复杂度提供依据
内容及要求：描述项目主要历史合法材料的名称、权属人、取得时间、有效期等，或者海南省政府招拍挂的条件设置、时间节点等，特别强调项目的法定剩余使用年限。
七、项目规划控制要求
目的：了解项目各经济指标、控制要求。
内容及要求：主要来源于海南省政府相关规划材料，比如：海南省规划设计要点、海南省土地出让合同、海南省建设用地规划许可证。包括：建设用地面积、总建筑面积、各类性质建筑面积、容积率、绿化率、覆盖率、建筑控高、车位、户型限制、建筑退红线要求以及其他限制条件。
第二部分：市场分析及建议
一、该区域海南省土地市场分析
目的：了解该区域海南省土地市场行情。
内容及要求：该区域海南省政府公开交易土地情况，交易量和交易价格分析，项目所在位置的基准地价/海南省政府指导性地价。要求“简单、清晰、明确、数据化”
二、该区域海南省房地产市场分析
目的：了解该区域海南省类似房地产市场行情。
内容及要求：海南省该区域楼盘近阶段的供给总量，市场消化量和速度，主要购买群。要求“简单、清晰、明确、数据化”
三、项目可比性楼盘分析
目的：了解海南省该区域的细化市场行情以及直接竞争对手情况。
内容及要求：可比楼盘的技术参数，户型配比，销售价格、销售情况。可比项目价格走势，未来价格预测，与本项目的优劣对比分析。如项目可布局别墅、多层、小高层、高层各类产品，则需说明具可比性的同类产品的售价和销售情况。要求“详细、准确、及时”。
附图：可比楼盘的位置图、效果图、现场照片。
海南省自由贸易试验区房地产项目的投资建设项目立项报告
第三部分：投资收益分析
一、收入预测
目的：预测项目未来可实现的总收入。
内容及要求：根据海南省规划许可的各类性质房产可售面积（包括各类出租、持有经营型物业），按照海南省市场预测价格水平（可为各类物业的平均售价），估算项目可实现的总收入，要求取整到万元位，保留小数点后两位。
二、成本预测
目的：估算项目的未来开发成本。
内容及要求：根据海南省当地客观成本水平，结合项目的规模、档次和集团以往的经验，按可销售面积单价进行估算，要求取整到万元位，保留小数点后两位。
三、税务分析
目的：了解海南省各交易环节我司应缴纳的税费，含营业税、土地增值税、企业所得税等。
内容及要求：按照国家税收政策，结合海南省当地实情，对项目取得阶段（若项目取得费用实行包干价时，则不需考虑，但应加以说明）、后期销售阶段的各项转让税费进行计算，要求取整到万元位，保留小数点后两位。特别说明：清算的土地增值税暂时只考虑补交情形，不考虑退税，若通过计算得出海南省政府应退税时，即按清算的土地增值税额为零计算。
四、利润指标测算
目的：了解项目的静态利润指标
内容及要求：主要利润指标有总利润、净利润、总投资利润率、年投资利润率、销售利润率，以上指标均按企业所得税税前、税后分别计算，以百分比表示，保留小数点后两位。
附表：
利润测算表 |
序号 | | 单价（元/㎡） | 面积（㎡） | 金额（万元） | 备注 |
1 | 销售收入 | | | | |
1.1 | 住宅 | | | | |
1.2 | 商业 | | | | |
1.3 | 办公 | | | | |
1.4 | 酒店 | | | | |
1.5 | 车位 | | | | |
2 | 开发建设总投资 | | | | |
2.1 | 项目开发成本 | | | | |
2.1.1 | 项目取得费用 | | | | |
| 转让包干价 | | | | 由投资部人员,按项目取得实际情况分项列明,可删减或修改. |
| 税费 | | | |
| 中介费 | | | |
2.1.2 | 前期费用 | | | | |
2.1.3 | 主体建安工程费 | | | | |
2.1.4 | 室外及环境工程费用 | | | | |
2.1.5 | 公共配套工程费用 | | | | |
2.1.6 | 开发间接费 | | | | |
2.1.7 | 不可预见费用 | | | | 2.1.2～2.1.6项之和的 | 5.00% |
2.2 | 项目期间费用 | | | | |
2.2.1 | 管理费用 | | | | 销售收入的 | 3.00% |
2.2.2 | 营销费用 | | | | 销售收入的 | 3.00% |
2.2.3 | 财务费用 | | | | 估算公式:财务费用=项目开发成本×65%×贷款期限×银行同期限贷款利率 |
3 | 销售税费 | | | | |
3.1 | 营业税 | | | | 销售收入的 | 5.65% |
3.2 | 城建税 | | | | 营业税的 | |
3.3 | 教育费附加 | | | | 营业税的 | |
3.4 | 防洪工程维护费 | | | | 销售收入的 | 0.00% |
3.5 | 印花税 | | | | 销售收入的 | |
3.6 | 交易服务费 | | | | 按建筑面积（元/㎡） | |
3.7 | 预征土地增值税费 | | | | 按当地政策规定进行估算 |
3.8 | 补交土地增值税费 | | | | 暂不考虑退税 |
4 | 税前利润 | | | | |
| 企业所得税 | | | | 所得税率： | 25.00% |
5 | 净利润 | | | | |
6 | 公司净收益 | | | | |
| 销售净利润率 | | | | |
| 投资利润率 | | | | |
五、敏感性分析
目的：了解项目的抗风险能力
内容及要求：主要考虑成本、售价两方面的变动引起的项目利润指标的变化。
附表：
敏感性分析表 |
变化因素 | 变动区间 | 公司净收益（万元） | 销售净利润率 | 投资净利润率 |
销售收入 | -15% | | | |
-10% | | | |
-5% | | | |
开发成本 | +5% | | | |
+10% | | | |
+15% | | | |
海南省自由贸易试验区房地产项目的投资建设项目立项报告
第四部分：投资结论与建议
目的：明确投资结论，提出投资建议。
内容及要求：（1）理想投资额是多少？（2）投资最高限额多少？(3)投资时机？⑷投资意义？⑸公司在投资最高限额内取得该项目的可能性有多大？⑹项目取得后的投资建议，是即时开发还是土地储备？
第五部分：其他应特别注意的问题
目的：向决策者反馈项目能存在的各类重大事项。
内容及要求：包括法律风险、拆迁风险、地下管线、周边隐患、海南省规划限制、海南省文物保护、海南省生态保护、海南省转征地指标和手续等问题。有就注明、没有就不需要描述。
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