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海南建设项目可行性研究
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海南房地产项目可行性研究报告土地增值税计取方式
来源: | 作者:aoseecomcn | 发布时间: 2022-01-21 | 431 次浏览 | 分享到:
一、预缴方式及预征率

(一)预缴方式
土地增值税预缴已经简化计算,按照预收款减去应预缴增值税税款得到计征依据。
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期,土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率)),预征计税基础相同,均可以不含增值税的金额计算应缴税额,简洁方便。
然而,《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”
(二)海南土地增值税预征率
1、海口市、三亚市、陵水县
房地产开发项目普通住宅预征率为3%;非普通住宅及非住宅类房产预征率为5%
2、其他市、县、区
房地产开发项目普通住宅预征率为2%;非普通住宅及非住宅类房产预征率为4%
3、对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房),暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于保障性住房的房产,按本公告第一条第()()项规定的预征率计算预征土地增值税。保障性住房须经政府相关部门批准性文件认定。
4、纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的,预征率为5%
对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅及非住宅类房产的,或者既有保障性住房又有非保障性住房的房产的,均应按房产的类型、性质分别核算销()售收入,并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税;不能分别核算销()售收入的,一律从高适用预征率计算预征土地增值税。
纳税人在本公告生效前取得销()售房地产收入的,预缴土地增值税按以前的规定执行。

二、土地增值税实行四级超率累进税率,分别为:
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%
 
三、为简便起见,可按“速算扣除”的方法计算:
1、土地增值额未超过扣除项目金额50%的:
应纳税额=土地增值额×30%
2、土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的:
应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×5%
3、土地增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的:
应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%
4、土地增值额超过扣除项目金额200%的:
应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
 
四、土地增值税的扣除项目
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的扣除项目有:
1.取得土地使用权所支付的金额;
2.房地产开发成本;
3.房地产开发费用;
4.与转让房地产有关的税金;
5.财政部确定的其他扣除项目。



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