原题：杨春淮：图说“共享农庄”关联业态的概念关系

杨春淮 中元设计机构

< 编者按 >

“十九大”以后，一系列关于“乡村振兴战略”相关业态的名词纷纷问世，如“美丽乡村建设”、“田园综合体”、“特色小镇”、“乡村旅游景区”、“全域旅游”，以及“共享农庄”等。由于官方定义相对笼统，于是社会上的各类“解读”便频频出现。众说纷纭，莫衷一是，给我们的正确理解其本义带来困难。鉴于此，我们拟从“土地性质”入手、以“商业模式”为尺，用“图示解说”的方法，对有关业态名相的本质定义及相互关系作一简单梳理，供大家参考。

欢迎诸位朋友在留言区讨论互动、批评指正。

· 01 共享农庄的建设用地 ·

顾名思义。在中国，土地按所有权分为“集体所有土地”和“国家所有土地”。

 

土地按建设许可被分为“建设用地”与“非建设用地”。建设用地是国家（法定城乡规划）允许建设的用地；反之，就是非建设用地。

 

“国有建设用地”和“集体建设用地”都是建设用地。区别在于“国有建设用地”（的使用权）可以通过招拍挂获得，可以在资本市场上拍卖、转让、抵押；“集体建设用地”的所有权是村集体（宅基地的所有权属于农民），不可以在资本市场上转抵。

农村土地的“三权（所有权、承包权、经营使用权）分立”就意味着“集体建设用地（也包括农民的宅基地）”的使用权将可以通过承包经营的方式流转。集体建设用地不能“买断”，但可以在合同约定的期限内使用。从投资的角度来看，就是“共享”（我们关于“共享农庄”的所有理解都是从这一点上展开的）。

以“国有土地、集体土地”、“建设用地、非建设用地”两组概念分别为纵、横轴形成坐标，我们可以方便地区分出“城镇”与“村庄”的界限，找出“农场”与“农田”所在的象限。

 根据我们定义的“海南岛的共享农庄的建筑类型”概念，可以清晰地看到：共享农庄的建设用地涉及到“非建设用地（设施临建）、集体建设用地中属于村民宅基地的（村庄民宿）以及属于村集体的（乡村客栈）”和点状的“国有建设用地（田园旅馆）”三种4类。

· 02 美丽乡村建设 ·

根据百度的权威解释，美丽乡村建设包括以下基本内容：

* 整治农村环境，改善乡村面貌；

* 应地制宜，乡村四改，实现城乡统筹（“改路、改水、改厕”和“旧村改造”）；

* 保留特色，打造美丽乡村；   

* 构建长效机制，确保美丽长留。

 我们的理解

在海南，“美丽乡村建设”是由政府主导并投资的对某一村庄进行的类似于环境综合整治的建设行为。一般会将村里的道路进行硬化、增设污水处理设施、适当地对村级的公共建筑进行立面美化，也有加一些园林及运动设施的。投资可能会在300-500万左右。

总而言之，美丽乡村建设是村经济发展收入之外的外力投入而进行的形象工程，村庄的整体环境和基础设施有所改善，但没有改变村庄现有的生产方式，对村民生活方式的改变也无大的作用。

一般而言，在城镇化进程中，乡村的衰败具有某种历史的必然性。在中国也不例外。在国家层面，振兴乡村的努力一直没有中断过。从早期的“社会主义新农村建设”、“生态文明村建设”，到目前的“美丽乡村建设”，无一不是为了使中国的城市与乡村能够统筹发展，也就是所谓的实现“城乡一体化”。

但是，村庄青年人外出打工和滞留城市的行为，使村庄“空心化”问题成为普遍现象。在这种状态下，仅靠政府投资进行以村庄环境改造为主要内容的“美丽乡村建设”，是难以从根本上实现“乡村振兴”战略的。

关键，要有人回来居住。

· 03 休闲农场 ·

基本概念

休闲农场与休闲农庄的概念是接近的。如果称为“农庄”则应该有人长期在其内居住，就需要有“建设用地”来保障其庄园的日常生活。如果叫做“农场”则更多地表明它是以生产用地为主的农事活动场所。

我们的理解

所谓的休闲农场，是指“城里人”（或投资者）从村集体（或农场）中以承包方式经营的以农业生产为主题、休闲游乐为目的、观赏体验为内容的田园生产单元。包括采摘、垂钓、游戏观赏以及观赏场等内容，一般都有“农家乐”、“渔家乐”等内容，主要的服务对象是城市周末休闲的人口。

在前面的微文“海南岛共享农庄的商业定位”中，我们详细地讨论了这些内容。

· 04 共享农庄 ·

共享农庄的基本要义

* 以充分涵盖农民利益的经济组织形式为主要载体，

* 以各类资本组成的混合所有制企业为建设运营主体，

* 以移动互联网、物联网等信息技术为支撑，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体，

* 以农业和民宿共享为主要特征。

的“三农”新业态。

我们的理解

海南培育“共享农庄”建设的基本思路是：以统筹“美丽乡村”建设过程中的村庄存量宅基地与村集体建设用地，利用农业5%（畜牧业7%）的农业设施建设用地，以“村庄民宿”、“乡村客栈”和“田园旅馆”的方式，吸引内地冬季“候鸟”以“旅租”的方式，完成养老过冬。

共享农庄之所以称为“共享”，实质在于其使用的集体建设用地的所有权是不能流转的，它必须以“村集体”或“农民个体”的名义进行报建，并且由使用者（冬季候鸟人群）来出资建设。如果一旦“所有权”被“买断”（哪怕是“以租代买”的方式），投资者试图通过自己的“建设经营”来吸引候鸟租用，这时这屋就不再具有“共享”的基本属性了。

 

在海南岛，真心投资建设“村庄民宿”并有使用刚需的的团体，应是“冬季候鸟人群”。尤其是在房地产“双停双限”之后，他们市场需求会更加旺盛。

· 05 田园综合体 ·

田园综合体的概念

2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念。要支持有条件的乡村：

* 建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，

* 集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，

* 通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

 我们的理解：田园综合体的本质

需要指出的是，这里说的“田园综合体”和近两年在网上流传的某企业利用“设施临建”政策、在田地中以底层架空上层安置居住空间的所谓“田园综合体”是完全不一样的。

 这里所说的“田园综合体”，在本质上是对传统农业生产进行的供给侧改革与优化，是基于农业生产方式的升级来提高农业产品的附加值，甚至扩充到休闲农业以带动乡村旅游，使农民有实惠。同时促进城市人才、技术与农业产业相结合，最终达到中国整体农业产业的更新换代，在实质上推进“城乡一体化”。

反映在用地上，田园综合体主要是在非建设用地的农业生产用地上展开的，虽然其中可能有大量的设施农业大棚以“建筑物”的形式出现，但这些用地仍然是农业用地。这种业态的盈利渠道依然是供给侧改革带来的农业产业的规模效益外溢（否则，它就沦落为“休闲农场”了）。

 我们的理解: 田园综合体与共享农庄

共享农庄是依托自然村落的“美丽乡村建设”而展开的，主要的建设行为落实在农民（村庄民宿）和村集体用地（乡村客栈）上。这两类建筑以农村住宅和小旅店为主，属于永久建筑。共享农庄的服务对象（或使用者）是“城里人”，他们是要在此长期（周期）居住的。

 田园综合体中的“循环农业、创意农业、农事体验”是以生产和体验为主的，并不强调（或者本来就没有）居住功能。在田园综合体中，农民因为成为“农业产业工人”而脱贫，村集体会因为“土地出租收入”而致富。

 我们在田野调查中发现，田园综合体在“产业链”上，可能会需要具有永久建筑物性质的工厂式办公空间，由于这两类建筑在布局上需要适应市政基础设施（包括动力设施）与公共服务设施的集约型要求，一般都会选择在靠近田园综合体的小城镇的工业区之中。

 虽然，田园综合体不是共享农庄。但如果其规模较大，田园综合体可以包含美丽乡村和共享农庄，最终形成有影响力的“乡村旅游景区”。

 实际的例子

如以海口市菜篮子工程为载体的“丝路海口·田园综合体”（海南省2017年国家级试点），其域内含有28个自然村。在“点状供地”政策的支持下，通过企业介入的“共享农庄”建设计划，最终将其打造成为AAA级的“乡村旅游景区”。

 另一个例子是安徽省太湖县的“万秀园”项目。这是一个以农民企业主导的、地道的通过循环农业、创意农业、农事体验而发展起来的（正在形成）田园综合体。

 这两个例子都是中元设计机构深度参与的项目。详细情况，择时以案例分析的方式，专文介绍给大家。

· 06 乡村旅游景区 ·

专家的解释

休闲农业的基本属性是以充分开发具有观光、旅游价值的农业资源和农业产品为前提，把农业生产、科技应用、艺术加工和游客参与农事活动等融为一体的一种农业旅游活动（余美珠、郭焕成等）。

 乡村旅游是指旅游者在乡村地区所从事的所有旅游活动，以实现对乡村自然、人文的感知、体验，从而达到精神的升华（Mike-woods）。

 我们的理解：乡村旅游与休闲农业

农业就其与旅游的关系可以分为：“生产农业”、“休闲农业”与“创意农业”三个阶段。如果说生产农业属于“第一产业”的范畴，那么“休闲农业”与“创意农业”则应该有“第三产业”的意思了。

显而易见，“乡村旅游”的发育离不开“休闲农业”的发展。就实质而言，乡村旅游与休闲农业是农业观光一体的两面。当我们把关注点放在“环境客体”上时便是休闲农业，放在“观赏主体”上时便是乡村旅游。

我们的理解：乡村旅游景区与美丽乡村建设

美丽乡村建设是政府主导投资建设的。

如果政府继续加大投资美丽乡村（或者“传统古村落”）的力度，把旅游设施配齐，同时将一些乡村景观打造提升为旅游景点，美丽乡村就可以直接升格为乡村旅游景点（区）。如三亚的中廖村、陵水的坡村等。

这些乡村旅游景区面临的最大难题是如何长期经营下去。

· 07 全域旅游与乡村旅游 ·

全域旅游的概念

显而易见，人类的生活环境是由城市与乡村构成的。全域旅游是“把城市与乡村看作一个整体的旅游综合体，使产业培育与旅游相衔接、基础设施建设与旅游相配套、城乡开发与旅游相适应”的一种旅游理念与实践过程。

我们的理：全域旅游与乡村旅游

全域旅游所要展示的是除了封闭收费景区之外的其他旅游资源，具体可以划分为“都市旅游”和“乡村旅游”。显然：乡村旅游是全域旅游的重要组成部分。

我们的理解：乡村旅游与共享农庄

作为统筹休闲农业与乡村旅游、贯彻“城乡一体化”方针、推进“全域旅游”发展的重要抓手，在农业用地“三权分立”思路的引领下，海南省结合实际，适时推出的“共享农庄”的发展战略是非常英明的。

在政府层面，也可以看作为设施“振兴乡村战略”、实现美丽中国山水田园梦的有效路径。反过来讲，也可以认为共享农庄是乡村旅游的重要载体。

· 08 特色小城镇 ·

特色小城镇的概念

特色小城镇与美丽乡村建设一样，本质上是一种政府主导的、在既有建设用地上的环境综合整治工程（建筑立面、园林绿化、市政工程、基础设施等）。区别仅仅在于改造的对象从“乡村”移动到了“乡镇（一般是建制镇）”而已。实际操作中，由于是住建部门主导，往往更侧重于建筑立面的改造，即“风貌”打造。

我们的理解

严格地说，小城镇景观特色的形成，仅仅通过“外力”的“打造”是难以实现的。更重要的是要建立健全该地域的历史文化特色的生成机制，仅靠打造建筑“风貌”改造来形成特色，在逻辑上是说不通的。

建筑，作为门类艺术的展现力是远远比不上“绘画”的，更遑论达到“文学”的境界。建筑风貌特色的形成，更多的依赖于自然气候、山川形制、地方建筑材料、施工水平及建造工艺等因素。这些因素，对一个相对独立的地理环境而言，是普同的建设背景，过度强调所谓的“一镇一特色”、“一村一品”其实是困难的。尤其是在工程操作层面上，是难以（甚至无法）实施的。

· 09 特色小镇 ·

百度上的解释

特色小镇发源于浙江，2014年在杭州云栖小镇首次被提及，后2016年住建部等三部委力推，这种在块状经济和县域经济基础上发展而来的创新经济模式，是供给侧改革的浙江实践。

截止2018年2月，全国两批特色小镇试点403个，加上各地方创建的省级特色小镇，数量超过2000多个。中国社科院发布的《中国住房发展报告》指出，一些地方快速发展的特色小镇，很大程度被房地产商“绑架”，打着各种产业旗号，到城市周边的小镇拿地搞开发，结果房子搞了一大片，产业却引不来，反而加大了房地产库存。

我们的理解: 特色小镇不是小城镇

“特色小镇”是在中国部分经济高度发达地区（江浙）的区域城镇化发展到一定水平的的必然产物，类似于西方早期城市化过程中的“卫星城”。特色小镇不是城镇，特色小镇出现的本质原因是由于土地价格的关系，最终导致将一部分“生产型产业”与相应的居住人口迁至城外重新规划建设的“产业外溢”行为。

 由于浙江的特色小镇曾受到国家领导人的赞扬，有关部委便开始在全国大力推广，但他们并没有充分考虑到中国幅员辽阔、各地经济发展水平不平衡的实际情况：并不是所有的地方都适合建特色小镇。最终导致政策大幅度调整情况出现。

我们的理解: 特色小镇在建设过程中被异化

 特色小镇其实是“特色产业小镇”的简称。这里说的小镇不是“小城镇”（这个概念已经解释过了），这里说的“小镇”，本质上是一个“带有产业就业机会的飞地型居住区”。一般来说，它有几个基本特征：

首先，在空间布局上是与原城市分离而独立存在的（否则，它就是城市街区了）；

其次，这个特色小镇一定要有“特色产业”。并且这特色产业的主要就业人口与产业所需要的就业人口是平衡的。

由于中国经济存在房地产泡沫，使得“实体产业”的收入远不及经营房地产的盈利大。于是，在“资本投资逻辑”的逐利本能驱动下，原本的“特色实体产业”便被精心策划演化成为“特色创意产业”，特色产业所需要的建筑类型从“工业类建筑”变成了“可居住的创意办公类建筑”，最终沦为有在“风貌”上有建筑文化特色的独立居住区，成为“穿了特色产业马甲”的房地产。

我们的理解:海南不具备建设特色小镇的基本条件

海南本岛目前的经济社会发展水平与城镇化程度并不具备支撑建设特色小镇建设的基本条件。现有的一些“特色小镇”在本质上仍然是“旅游地产”的一种变体，相当于“卫星城”概念里的“卧城”。而且，还是“候鸟卧城”。因此，这种特色小镇的本质还是土地财政，对海南地方经济社会的长远发展并没有实质性的促进作用。

· 10 使用“共享农庄”的4类“城里人” ·

顾名思义。“冬季候鸟、假期创客、城市居民、普通游客”，这4个概念就不解释了。

就海南的实际情况而言，在“共享农庄”的4类使用者中，冬季候鸟建（购）房过冬的冲动最强，他们是海南岛共享农庄的主要使用者与实践者。其他三类“城里人”，由于使用时间与频次或收入等因素，不大可能成为共享农庄的投资主体。

· 11 诸业态的“土地性质”与“商业模式”·

好了，我们现在概括一下“乡村振兴”战略涉及的诸多发展业态的土地性质与其内在商业模式：

美丽乡村建设

美丽乡村建设是在具有“集体建设用地”性质的村庄范围内进行。属于政府投资行为，没有商业模式。

共享农庄

共享农庄是在“美丽乡村建设”的基础上，通过建设“土地使用权”流转的方式为冬季候鸟“众筹”建设。其商业模式的本质在于：与农民共享了由地方政府渡让出来的建设用地土地增值红利。

休闲农场

休闲农场是以承包经营的方式获得农业生产用地，其收益好坏很大程度上依赖这农场的天然禀赋与农场主的个人经营水平。商业模式是：通过休闲农业促进城里人的乡村旅游而获得收益。

田园综合体

田园综合体主要在农业生产用地上展开。其中的“农事体验”内容仅仅是其延展的附加服务内容（那些以投资农业用地以种植花海、观赏农业以吸引游客观赏而获利的项目不是田园综合体，而是“乡村旅游”项目）。其盈利模式是通过农业供给侧的变革大幅度提高农业产品的附加值、降低生产成本而实现的。

特色小城镇

特色小城镇在城镇范围内的国有建设用地上进行的环境综合整治工程，由政府投资的政府行为，没有商业模式。

变异情况的商业模式是，一些政府也许会以“PPP”模式与企业合作，让企业出钱做特色小城镇建设，然后政府通过提供“建设用地”或者提高企业已有建设用地的“建设强度”来交换。但是，操作过程很复杂。能否成功要看具体项目。

 特色小镇

特色小镇其用地性质是“国有建设用地”以“飞地”形式散布在非建设用地的环境之中。本来的商业模式是：将大中城市中的一部分制造类产业独立外迁成为相互独立的“生产生活单元”，以回避大城市中高地价带来的土地升值压力和交通紧张，同时完成产业的更新升级换代。在实际操作中，被另一种更易盈利的房地产模式所取代。

乡村旅游、全域旅游与乡村旅游景区

乡村旅游景区包含了乡村的建设用地与非建设用地。全域旅游景区难以形成闭合的商业模式，但全域旅游对地方国民经济的整体发展有益。

· 12 结语·

上述7个概念中，前3个“美丽乡村建设、特色小城镇打造、全域旅游视野下的乡村旅游景区”是政府主导的建设行为（前两个由住建部门负责，后一个由旅游部门负责），其目的是为了提高乡镇的整体环境质量，促进城乡互动，推动乡村振兴战略的实现。

 

另外3个“田园综合体、休闲农场、共享农庄”则是分别针对不同的乡村要素对象展开、需要调动市场积极介入的乡村振兴行为（由农业部门负责），政府依据相关政策，以认定的形式予以补贴、奖励，可以起到助推乡村振兴战略的作用。

 

具体说来：

田园综合体针对农业生产供给侧改革；

共享农庄针对农村建设用地；

休闲农场针对乡村旅游与田园体验；

（由于休闲农场出现时间较早，在商业模式的设计上，没有机会考虑到农村土地“三权分立”的政策优惠，在经营上都经历过一段艰难时刻。其未来的发展方向，是向“田园综合体”或“共享农庄”转化）。

 至于特色小镇，原来由发改委与住建部联合负责，现在由发改委独立推动。从其业态设计的本质来看，与“乡村振兴”的关联性不大。只是其初始的商业模式在推广过程中被另一个回报率更快更高的房地产发展模式取代了而已。可喜的是，这种局面已经得到了有关部门的强力纠正。

海南作为经济欠发达地区，这些年还能保持一定的人口增量，主要得益于它的自然环境适合银发人群冬季养老。这是上天的特别恩宠，也是未来海南岛共享农庄可能得到持续发展的主要动因。

如何充分利用好这一历史性机遇，认真思考和深入研究“乡村振兴”关联业态的概念与关系，不人云亦云、不随波逐流，安下心来，脚踏实地、持之以恒地把海南的事情做好，是每一个“海南人”要面对的挑战。

否则，再好的政策也发挥不了它应有的作用。

 · END ·

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供稿：杨春淮 | 审核：赵全鹏 | 编辑：宋昌吉

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